Por: Dr. Basilio Serrano, Profesor Emérito. Universidad de Nueva York
En los últimos meses, la prensa del país ha reportado crecientes conflictos relacionados a los alquileres a corto plazo y propuestas para resolver las diferencias entre los grupos afectados. Muchos piensan que estos conflictos deben ser resueltos lo más pronto posible para aliviar tensas situaciones.
El periódico Primera Hora del 30 de abril de 2024, bajo el titular “Lupa A Alquileres a Corto-Plazo”, ofrece ciertos detalles relacionado a estos problemas. La reportera también da un breve listado de las comunidades afectadas, las cuales incluyen “Santurce, Viejo San Juan, Río Piedras, Rincón…” entre muchas otras. Como el alquiler a corto plazo se encuentra en casi todo el archipiélago puertorriqueño, esta situación crea conflictos en varios municipios. Dentro de las comunidades afectadas están diversas poblaciones.
Entre las poblaciones impactadas están: titulares de apartamentos en condominios que residen a tiempo completo o parcial en sus apartamentos y los que regularmente alquilan a corto plazo, dueños de casas que alquilan casas o cuartos, hoteleros que buscan retener clientes, gobiernos que buscan regular los alquileres y cobrar impuestos. También existen los residentes de Puerto Rico que desean alquilar a largo plazo, pero no pueden ya que miles de apartamentos están fuera de ese mercado y ahora están disponibles solo a corto-plazo.
Los residentes permanentes de condominios se quejan de los aumentos en el costo de: limpieza de las áreas comunes, mantenimiento de ascensores, guardias y cámaras adicionales, recolecta adicional de basura, reemplazamientos de muebles y equipos en áreas comunes.
Un informe del periódico El Vocero de la fecha indicada, informa sobre las preocupaciones de los residentes de las diferentes comunidades afectadas. El reportaje hace referencias a las quejas de los residentes permanentes por varias condiciones creadas por los que alquilan a corto plazo. También hace referencias al tema de desplazamientos de puertorriqueños los cuales pierden sus hogares cuando entran inversionistas los cuales compran apartamentos, casas o edificios completos y en el proceso sacan a residentes de largo-plazo.
Los residentes permanentes de condominios se quejan de los aumentos en el costo de: limpieza de las áreas comunes, mantenimiento de ascensores, guardias y cámaras adicionales, recolecta adicional de basura, reemplazamientos de muebles y equipos en áreas comunes. A esto se le suma el aumento en el uso de agua para las piscinas y duchas comunes, el aumento en el uso de electricidad y las reparaciones por actos de vandalismo.
Con los aumentos en gastos y mantenimiento están otras quejas como las incomodidades causadas por turistas rudos, irresponsables o delincuentes; y el sentido de inseguridad causado por el aumento de tránsito humano y la falta de medidas para rastrear los que alquilan a corto plazo.
Grupos de lados opuestos han logrado la ayuda de existentes organizaciones como la Federación Hispánica, y la Asociación de Titulares de Condominios las cuales apoyan a los residentes que no alquilan. Para los que buscan proteger los intereses de los que alquilan a corto plazo está el grupo: Viva Puerto Rico Short Term Rental Alliance entre otros.
Irónicamente, en mayo pasado comenzó una campaña cuyo propósito es atraer la diáspora boricua con la esperanza que ellos se reestablezcan en Puerto Rico. Sin embargo, estudios indican que actualmente no hay suficientes hogares de alquiler a largo plazo para acomodar los que actualmente residen aquí. ¿Cómo se va a acomodar los que regresen en viviendas asequibles cuando se estima que más de 25,000 hogares fueron convertidos en alquileres de corto-plazo?
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No hace mucho tiempo, la Cámara de Representantes local aprobó, con enmiendas, el proyecto de ley 1557 para que los alquileres a corto plazo se definan como actividad comercial. Se piensa que este cambio ayuda a regular los alquileres a corto plazo. Con el proyecto 1557 se intentaba ayudar a reducir los conflictos, pero, el proyecto no prosperó en el Senado del país. Aunque la propuesta 1557 no se ratificó, podemos remediar aspectos de este problema comenzando con cambios a la Ley de Condominios 129-2020 ya que un buen porcentaje de los alquileres a corto plazo son apartamentos en condominios.
Hace más de tres años que se aprobó el estatuto 129-2020, la nueva ley de gobernanza de condominios. Esta ley merece ser estudiada para determinar las áreas que requieren modificaciones para ayudar a remediar los existentes conflictos. Recientemente la ciudad de Nueva York hizo revisiones para remediar problemas similares a los nuestros.
La Ley de Condominios 129-2020 se aprobó por diversas razones. Primero, la antigua ley fue legislada en 1958 y se aceptó que era tiempo de revisar y ajustar para nuestros tiempos. Segundo, mucho ha cambiado en años recientes; particularmente después del huracán María, los terremotos, y el impacto de la pandemia del Covid-19. Puerto Rico vio las pérdidas de muchas vidas, viviendas y negocios.
Lentamente, Puerto Rico está experimentando una recuperación y se aprecia el crecimiento en varias áreas de la economía. Y, la población permanente muestra estabilidad; en 2022 la población estaba en 3,252,407; en 2024, está en 3,239,170 de acuerdo con www.worldometers.info de 8 de diciembre de 2024.
Un segmento seriamente impactado por los eventos mencionados es la reducción en apartamentos/residencias adecuadas (Primera Hora, 12 Febrero 2024). Esta situación afecta al sector de condominios ya que buen número de apartamentos para alquilar, históricamente se encuentran en condominios.
La Ley 129-2020 se estableció para reconciliar con las nuevas condiciones, sin embargo, la ley promueve el alquiler a corto-plazo y esto fomenta los conflictos (vea Exposición de Motivos de la Ley 129). En contraste, es propio señalar que la Ciudad de Nueva York también sufre la falta de apartamentos de alquiler a largo plazo, pero contrario a la Ley 129-2020, la ciudad legisló en contra el alquiler a corto-plazo {Local Law18 -2023, NYTimes.com}. Es ilegal alquilar a corto-plazo apartamentos que se pueden alquilar de manera permanente (a largo-plazo) en la ciudad.
La legislación 129-2020 merece repaso y revisión. Las revisiones recomendadas aquí se hacen para mejorar la administración de los condominios y lograr las metas de la nueva ley de manera más efectiva y equitativa. Las limitadas revisiones recomendadas ayudarán a reducir los conflictos mencionados.
La actual “Ley de Condominios” consiste en 76 artículos descritos en 54 páginas. Los primeros artículos describen los términos asociados con el concepto de condominio y elementos relacionados a la comunidad de condóminos. Diversos Artículos de la ley son fáciles de entender e implementar. Por ejemplo:
Artículo 1 identifica el nombre de la legislación como “Ley de Condominios de Puerto Rico”.
El Artículo 2 “Propósito” detalla las razones motivando la nueva ley.
Artículo 14 de la ley define “El Contenido del Reglamento” – (El Reglamento es el conjunto de pautas que gobiernan cada condominio) – “El Reglamento podrá contener aquellas normas en torno al uso del inmueble y sus apartamentos, ejercicios de derechos, instalaciones, y servicios, gastos de administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de la Ley de Condominios”. Cada condominio conserva particulares y esto requiere normas que son únicas para cada comunidad. Es de gran exigencia que cada Titular reciba y conozca bien el reglamento de su condominio.
Artículo 48 – ‘’Consejo de Titulares” se limita a declarar a este cuerpo como “la autoridad suprema sobre la administración del inmueble” – el artículo también indica que el consejo “estará compuesto por todos los titulares” del inmueble. En otras palabras, cada titular tiene igual derecho poder.
El Artículo 49 es de gran importancia y es uno que requiere cambios ya que la mencionada propuesta legislación 1557 no fue aprobada. Los siguientes párrafos dan un resumen del significado este Artículo y razones, las cuales explican la necesidad de algunos cambios.
Artículo 49 – “Consejo de Titulares – Poderes y Deberes”; este artículo puntualiza los poderes y deberes específicos del Consejo de Titulares:
(Elección de) Junta de Directores (para edificios con 25 titulares o más). Tres directores serán electos incluyendo: Presidente, Secretario, Tesorero y un vocal también será electo. Se puede incluir directores adicionales. {para un total de 6 o 7}.
La ley indica que ninguna persona podrá ocupar un puesto en la Junta de Directores por más de tres (3) términos consecutivos. (Usualmente, los reglamentos limitan al término a un año).
Esta parte de Artículo 49, necesita revisión; a continuación una explicación:
- Existen titulares que son dueños y residen en sus apartamentos de manera permanente o parcial y no alquilan sus apartamentos.
- Hay titulares que son comerciantes o inversionistas cuyo propósito es alquilar apartamento(s) y algunos también son residentes; otros no son.
Actualmente, la existente ley, bajo Artículo 49, no contiene lenguaje dedicado a estas diferencias entre Titulares. El Artículo 49 debe reflejar estos dos tipos de Titulares y la Junta de Directores debe estar compuesta con representantes de los dos tipos [cuando el reglamento del condominio permite alquiler a corto-plazo]. Comerciantes/inversionistas no deben dominar La Junta de Directores.
Como la mencionada propuesta ley 1557 no prosperó en el Senado, cambios en el Artículo 49 pueden lograr algunos objetivos de la propuesta no aprobada. Mientras tanto, condóminos o titulares del país ya están viviendo el resultado de Juntas de Directores compuestas mayormente por comerciantes e inversionistas.
Para lograr sus metas, es posible que una Junta bajo el control por comerciantes o inversionistas implemente su forma de operar y puede consistir en las siguientes prácticas:
- Junta de Directores que manejan sin consultar regularmente con el Consejo de Titulares
- Junta que preparan las “Agenda de Asambleas” sin consultar con los Titulares
- Junta que alquilan el servicio de parlamentarista cuya misión es presidir y controlar las reuniones de condóminos
- Junta que preparan las actas o minutas de las reuniones sin incluir detalles de los puntos presentados en las asambleas.
- Junta que no presentan las actas o minutas de las reuniones para el escrutinio y aprobación de parte del Consejo de Titulares [distribuyen actas sin aprobación]
Juntas compuestas por ambos, titulares residentes y comerciantes pueden ayudar a eliminar las malas prácticas y reducir los conflictos relacionados a los alquileres a corto-plazo y mejorar las relaciones entre residentes y comerciantes. Legisladores deben implementar cambios en el Artículo 49. Los cambios son necesarios para reducir los conflictos.
Otros Artículos de la Ley de Condominios merecen estudio y posibles revisiones para reducir conflictos.
El profesor es condómino y escritor en Puerto Rico. Su más reciente libro es: Tres Sanjuaneras en la Época del Jazz: Historias de Blanca de Castejón, Mapy Cortés, y Olga San Juan.
